토지거래허가구역 내 부동산을 거래할 때 많은 분들이 혼란을 겪습니다. "허가도 받기 전에 매매계약서를 써도 될까?", "정식 계약 전 가계약금만 걸고 협약서를 썼는데, 법적 효력이 있을까?" 와 같은 질문들이 대표적입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제6항은 허가구역 내 토지거래계약은 관할 관청의 허가를 받지 않으면 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 이 때문에 허가를 받기 전에 체결한 매매계약(또는 협약서)은 채권적 효력도, 물권적 효력도 발생하지 않는 '무효' 상태에 놓입니다.
매수인은 매도인에게 소유권 이전을 청구할 수 없고, 매도인 역시 매수인에게 매매대금 지급을 청구할 수 없습니다.
허가 전 체결한 매매계약은 '유동적 무효' 상태로 허가를 받으면 계약은 처음부터 유효했던 것으로 소급하여 확정되며, 불허가 처분을 받으면 계약은 최종적으로 무효로 확정됩니다.
계약의 효력은 비록 유동적이지만, 계약 당사자들에게는 계약이 유효하게 완성될 수 있도록 상호 '협력할 의무'가 존재합니다. 만약 상대방이 정당한 이유 없이 허가 신청 절차에 협력하지 않는다면, 법적 조치를 취할 수 있습니다.
법원에 소송을 제기하여 상대방이 허가 신청 절차에 협력하라는 판결을 받을 수 있고, 만일 상대방의 협력의무 불이행(일방적 계약 철회 포함)으로 인해 계약이 확정적으로 무효가 되어 손해를 입었다면, 그 인과관계가 있는 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.
또한 계약 체결 시, 협력의무를 위반할 경우를 대비하여 일정한 금액을 손해배상액으로 정하는 약정(위약금 약정)을 할 수 있으며, 이러한 약정은 유효합니다. 
주의할 점은, 유동적 무효 상태에서는 계약의 주된 내용(대금 지급, 소유권 이전)에 대한 효력이 없으므로, 상대방이 잔금을 지급하지 않는다는 이유만으로 계약을 해제하거나 위약금을 몰취할 수는 없다는 것입니다.
오직 '협력의무 불이행'을 원인으로만 책임을 물을 수 있습니다.
정리하자면, 정식 매매계약서가 아닌 '협약서', '약정서' 등의 명칭으로 문서를 작성하고 가계약금을 주고받았더라도, 토지 소유권 이전을 목적으로 하는 내용이라면 이는 '유동적 무효'인 계약에 해당하며, 당사자 쌍방에 토지거래허가 신청에 협력할 의무만을 발생시킵니다.
